[민법] 매매 계약 / 계약금 계약 / 해약금에 의한 계약해제

 

 

매매계약은,

1. 세부사항에 관한 합의는 필요X
2. 타인 소유의 물건도 매매의 목적물O
3. 장래에 생길 물건도 매매의 목적물O
4. 대금은 금전에 한한다.

* 매도인이 건물 소유권 이전하겠다는 "약정"과 매수인의 대금지급 "약정"만으로도 성립한다.

유상 : 쌍방의 '출연'으로 계약이 이뤄져 있고
쌍무 : 견련성있는 쌍방의 의무가 있고
낙성 : 승낙만으로도 계약이 성립되고
불요식 : 구두로도 계약이 성립될 정도로 특별한 양식이 없고
일시적 : 한번의 의무만으로 계약이 종료

 

매매 법조문 정리

1. 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 "약정"하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 "약정"함으로써 그 효력이 생긴다.
2. 매매계약에 관한 비용(계약서 작성, 감정평가, 측량)은 특약이 없는 경우 당사자 쌍방이 "균분"하여 부담한다.
3. 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리(재산권 이전)를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
4. 매도인의 재산권이전의무와 매수인의 대금지급의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
5. 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에도 동일한 기한이 있는 것으로 "추정"한다. 
6. 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 "인도장소"에서 이를 지급하여야 한다.
7. 매수인은 목적물을 "인도"받은 날부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.
8. 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에는 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 
9. 매수인에게 위와 같은 대금지급거절권이 있는 경우에 매도인은 매수인에게 대금을 "공탁"할 것을 청구할 수 있다. 
10. 매매계약 있는 후에도 "인도"하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 "매도인"에게 속한다.  (대금 완납 이후의 과실은 매수인에게 속함)

 

계약금 계약은,

매매계약의 "종된" 계약이며 계약금 납입이 완수되어야 성립하는 "요물"계약이다.

유상 : 쌍방의 '출연'으로 계약이 이뤄져 있고
쌍무 : 견련성있는 쌍방의 의무가 있고
요물 : 계약금이 납입되어야 성립되고 (현상광고, 대물변제, 보증금계약도 요물계약)
불요식 : 구두로도 계약이 성립될 정도로 특별한 양식이 없고
일시적 : 한번의 의무만으로 계약이 종료

계약금의 종류로,

- 증약금 (계약의 증거)
- 해약금 (해제의 수단으로도 사용)
- 위약금 (계약을 위반할 때에 사용)

 

 

해약금에 의한 계약해제

계약금을 기준으로 매도인은 계약금을 받은 사람으로서 "수령자", 매수인은 "교부자"

 

계약금 수령자는 계약금의 배액상환을, 교부자는 계약금을 포기함으로서 계약을 해지할 수 있다.

해약금에 의한 계약해제의 경우 소급효가 가능하며, 원상회복의무가 없고, 손해배상청구도 하지 못함.

- 매수인인 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있고
- 매도인인 수령자는 계약금의 두배를 상환하는 배액상환을 하고 계약을 해지할 수 있다.
- 일방이 이행에 착수(ex. 중도금 지급, 등기소 동행) 할 때까지만 행사 할 수 있다. 

 

(참고, 채무불행으로 해지하는 경우는 법정해제, 서로 약정한 사유로 해지하는 것은 약정해제)